住房公积金新规篇1
一、城镇住房制度改革的目的和任务
（一）城镇住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分，其目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。
（二）城镇住房制度改革要坚持配套、分阶段推进。在《重庆市城镇住房制度改革实施方案》（重府发〔1994〕286号文件）的基础上，近期的任务是：全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，大力推行集资合作建房，加快经济适用住房建设，规范、发展房地产交易市场和社会化的房屋维修、管理市场，到本世纪末初步建立起新的城镇住房制度，使人均居住面积达到8平方米，住房成套率达到60％以上，现有危房得到改造，城镇居民住房达到小康水平。
二、全面推行住房公积金制度
（三）实行住房公积金制度有利于转变住房分配体制，有利于住房资金的积累、周转和政策性抵押贷款制度的建立，有利于提高职工购、建住房能力，促进住房建设。所有在渝行政、企事业单位及其职工从1995年1月1日起，均按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则，交纳住房公积金，建立住房公积金制度。
（四）住房公积金由在职职工个人及其所在单位，各按职工工资总额的一定比例逐月交纳，归个人所有，存入个人公积金帐户，用于购、建、大修住房；职工离退休时，本息余额一次结清，退还职工本人，职工的住房公积金本息免征个人所得税。单位和个人住房公积金的缴交率，在1995年分别定为5％，今后随着经济的发展和个人收入的提高，适当调整，适时公布。外商投资企业及其中方职工的住房公积金也按此比例缴交。
（五）企业为职工交纳的住房公积金，从企业提取的住房折旧和其他划转资金中解决，不足部分经财政、税务部门核定，在成本、费用中列支。行政事业单位为职工交纳的住房公积金，全额预算的行政事业单位由财政预算拨付；差额预算的事业单位由财政按差额比例预算拨付；自收自支事业单位比照企业开支渠道列支。
（六）按照责权利一致的原则，建立和完善住房公积金管理制度；加强住房公积金的管理。重庆市住房基金管理委员会负责制定住房公积金归集、使用、管理的具体规定，审批住房公积金的提度使用计划和财务收支预决算。成立重庆市住房资金管理中心，负责住房公积金的归集、支付、核算和编制使用计划等管理工作，并与承。人的专业银行房地产信贷部签订办理住房公积金存贷款等金融业务的委托协议。受委托的专业银行房地产信贷部根据市住房资金管理中心确定下达的住房公积金使用项目，发产和回收贷款。住房公积金要专款专用，严禁挪作他用。财政、审计、监察部门要加强监督管理。
三、积极推进租金改革
（七）要在职工家庭合理住房支出范围内加大租金改革力度。目前我市砖混成套住房的租金仅占双职工家庭平均工资的2.15％，到2000年，住房租金原则上提高到占双如工家庭平均工资的15％。分步实施规划如下：
第一步：1995年1月起，砖混成套住房每平方米使用面积月租基价提高到0.84元，社会平均住房租金支出占双职工家庭平均工资的6％；
第二步：1997年1月起，社会户均住房租金支出占双职工家庭平均工资的10％；
第三步：2000年1月起，社会户均住房租金支出占双职工家庭平均工资的15％。
（八）先行调整过租金的地方和单位，其额度高于上述规定的仍按原标准执行。有条件的，结合实际情况，可以加快向成本租金和市场租金过渡的步伐，报重庆市住房制度改革领导小组批准后实施。
（九）在租金水平达到成本租金以前，新建公有住房和腾空的旧住房租金标准可以比同期现住房的租金标准高20－50％，报分级管理的住房制度改革办公室批准后实施。
（十）提高租金，按职工工龄分档，依月随工资给予适当补贴。住房补贴资金的来源：企业从提取的住房折旧和其他划转资金中解决，不足部分经财政、税务部门核定，在成本、费用中列支；全额预算的行政事业单位，由财政纳入预算列支；差额预算和自收自支事业单位比照企业开支渠道列支。
（十一）租金调整后，对离退休职工和民政部门确定的社会球浏对象及非在职的优抚对象等，实行减、免、补政策。
（十二）加强对租金收入的管理。租金收入归产权单位所有，纳入单位住房基金，专项用于住房建设、修缮、管理和住房补贴。
四、稳步出售公有住房
（十三）城镇公有住房，除规定不宜出售的外，均可向城镇职工出售。职工购买公有住房坚持自愿的原则，新建公有住房和腾空的旧房实行先售后租，并优先出售给住房困难户。
（十四）向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价；向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。成本价应包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费可不列入成本）、管理费、贷款利息和税金等七项。旧房的成本价按买房当年新房的成本价成新折扣（折旧所限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。鉴于目前以成本价售房有困难，可以实行标准价作为过渡。出售公有住房的成本价和标准价由市、县（市）房改办会同物价部门逐年测定，报市住房制度改革领导小组批准公布执行。
公有住房的出售，应坚持先评估后出售的原则。住房的实际售价根据所处地段、环境、结构、楼层、设施和装修标准等因素，由市房产价价格评估事务所评定。
（十五）标准价按负担价与抵交价之和测定。一套56平方米建筑面积标准新房的负但价，1995年定为市、县（市）双取工年平均工资的3倍；抵交价按双职工65年（男职工35年，女职工30年）内积累的由单位资助的住房公积金现值的80％计算。
旧房的负担价按出售当年新房的负担价成新折扣计算；抵交价可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的80％
（十六）职工购买现已住用的公有住房，1995年可给予负担价5％的折扣，今后要逐步减少，2000年前全部取消。
购买新旧公有住房的职工可以享受建立住房公积金制度前的工龄折扣。离退休职工购房计算工龄折扣的时间，按国家规定执行。
（十七）取工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次。购房的数量必须严格按照国务院和四川省人民政府规定的分配住房的控制标准执行，超过标准部分执行市场价。
（十八）售房价格要逐步从标准价过渡到成本价。新房负担价与双职工家庭平均工资的控制标准执行，要逐步提高，2000年以前达到3.5倍。
（十九）职工购房可以一次付款，也可以分期付款。一次付款给予应付价款5％的折扣。分期付款的，首期不得低于实际售价的30％，分期付款期限不超过10年，分期交付的部分要计收利息。经办政策性住房金融业务的银行，应充分利用政策性住房资金，向购房职工提供政策性抵押贷款。
（二十）职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
职工以标准购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。职工以标准价购买的住房，住用5年后可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买权，原售房单位已撤销的，房地产管理部门有优先购买权。售房收入在补交土地使用权出让金和按规定交纳有关税费后，个人和单位按购房当年标准价占成本价的比例进行分配。
（二十一）加强售房资金的管理。国有住房的出售收入按住房产权关系和一定比例上交同级财政和留归单位，分别存入住房资金管理中心在承办的专业银行房地产信贷部开设的“售房基金专户”；其他公有住房的出售收入，按房改政策性资金管理，必须存入住房资金管理中心在承办的专业银行房地产信贷部开设的“售房基金专户”。市住房资金管理中心负责售房资金的宏观调控，监督使用。售房资金只能用于住房建设和城镇住房制度改革，在其所有权、使用权不变的前提下，其使用必须报分级管理的住房制度改革办公室审批。
五、大力推行集资合作建房
（二十二）在统一规划的前提下，充分发挥国家、单位、个人三方面积极性，实行集资合作建房，加快城镇危旧住房改造和解决拥挤户、无房户的住房问题。
（二十三）单位集资合作建房由机关、团体、企事业自行组织，经确认符合集资条件的职工均可参加，报经分级管理的房必办批准后实施。
社会集资全作建房由房地产管理部门组织，报经分级管理的房必办批准后实施。凡解危解困、旧城改造等拆迁范围内常住户口的房屋所有权人（含单位、个人）和承租人（含单位、个人）以及由房地产管理部门确认符合政府划拨专项用地集资合作建房条件的职工家庭均可参加。
集资合作建房的组织者，必须以服务为宗旨，不以盈利为目的；实行民主管理，公开集资办法，接受监督、检查。
（二十四）集资合作建房分全额集资和定额集资两种方式。
集资合作建房的集资额度，以每平方米建筑面积的成本价为计算依据，确定权属关系及产权比例。
（二十五）对集资合作建房工程，计划、规划、国土、房地产管理、城建、税务、教育、财贸、人防、消防、园林、供电、供水、供气、邮电、金融等部门要给予积极支持。
六、加快经济适用住房的建设
（二十六）各区市县人民政府要高度重视经济适用住房（含安居和解危解困）的工程建设，加快解决中低收入家庭的住房问题。经济适用住房建设用，原则上采取行政划拨方式。对经济适用住房建设项目，在计划、规划、拆迁、税费等方面要给予政策扶持。经济适用住房建设的主管部门要切实组织好实施工作。金融单位在信贷等方面应予以支持。房地产开发公司每年的建房总量中，经济适用住房要占20％以上。在建房、售房等方面，对危房住户、住房困难户和离退休职工、教师应以优先安排。
七、规范发展房地产市场
（二十七）发展房地产交易市场，规范住房交易行为，职工个人购买公有住房和经济适用住房，全额集资建设的住房可以到房地产主管部门办理房屋产权登记手续，以及相应的土地使用权登记手续，并领取统一制定的产权证书。产权证书应注明产权属性，职工、个人拥有部分产权的住房，应注明产权比例。出售、赠与、继承及以其他形式转让该住房，应按国家规定交纳有关税费。
加强市场管理，规范交易程序，完善税收制度，坚决查处倒卖房产牟取暴利等违法行为。
（二十八）加强售后房屋维修、管理服务，发展社会化的房屋维修、管理市场。职工、个人拥有完全产权或部分产权的住房，室内维修由购房人负担；整幢房屋共用部位、共用设施应建立公共维修基金。
改革现行城镇住房管理体制，发展多种所有制形式的物业管理企业和社会化的房屋维修、管理市场。
八、做好同原有政策的衔接工作
（二十九）继续收取住房保证金。对承租腾空旧住房和新建公有住房的职工和居民住户，仍按每平方米使用面积10元至20元收取。依照分级管理的原则，由房屋产权单位及时汇总存入住房资金管理中心在建设银行房地产信贷部的住房保证金专户，同时领取等值的《重庆市住房保证金专用票》发给交纳人。
到1998年，停止收取住房保证金；并按规定承兑已收取的住房保证金本息。
（三十）做好同原有售房政策的衔接。已按优惠价出售的公有住房未明确产权比例的，均须按照售房当年的售价占成本价的比重确定个人拥有的产权比例；经购房人同意也可按购房当年的成本价补足价款及利息后，拥有住房的完全产权。
（三十一）本决定前已批准实施的集资合作建房，职工取得部分产权的，均须按照集资当年的集资额占成本价的比重确定职工拥有的产权比例；经集资人同意也可按集资当年的成本价补足价款及利息后，拥有住房的完全产权。
（三十二）继续做好原有房改资金的归并、管理工作。按照分级管理的原则，住房保证金、优惠售房资金、个人集资合作建房资金均纳入住房资金管理中心规范管理。
（三十三）继续对房改资金的使用实行优惠政策。
九、加强领导，健全机构，加快城镇住房制度改革
（三十四）加快住房建设和推进城镇住房制度改革是各区市县人民政府的重要职责。各级人民政府要加强领导，建立房改工作机构，使之具有相应的决策权力和协调能力，以适应房改工作长期而艰巨的任务，推进我市城镇住房制度改革。
（三十五）所有在渝单位，不论隶属关系，都应执行重庆市人民政府对房改工作的统一部署和规定。重庆市房改领导小组要加强对各区市县房改工作的检查督促，保证本决定的贯彻落实和房改工作的健康推进。市属及中央、省属在渝房屋产权单位的房改具体工作，报重庆市房改办审批；各区市县属房屋产权单位的房改具体工作，报所在地房改办审批。
（三十六）企业房改是城镇住房制度改革的重点，有条件的国有大中型企业，要结合企业经营机制转换和劳动工资制度改革，把住房建设、分配、管理和维修服务等社会职能逐步从企业中分离出支，加快实现住房的商品化、社会化。
（三十七）重庆市住房制度改革领导小组办公室要会同有关部门及时总结经验，不断完善住房制度改革的政策规定和配套措施，加强法制建设，协调解决深化改革中的矛盾和问题，合格证城镇住房制度改革的顺利实施。
（三十八）要认真做好房改的宣传工作。各部门、各单位、各级新闻机构要加强舆论引导，广泛宣传深化城镇住房制度改革的目的，意义、政策和实施步骤，引导广大干部、群众转变观念，积极参与城镇住房制度改革。
（三十九）要严肃房改纪律，严格执行房改的统一政策。各级监察、审计部门要加强对房改政策执行情况的监督、检查，对违反本决定规定的行为要严肃查处。
（四十）驻渝部队的住房制度改革，按军队房改政策办理。
住房公积金新规篇2
关键词：住房公积金；财务运作模式；互助理论；强制储蓄理论
中图分类号：F253.1
文献标识码：A
文章编号：1005-0892(2007)03-0120-05
为了建立适应社会主义市场经济要求的新的城镇住房制度，转换住房分配机制，提高职工自主解决住房的能力，我国建立了住房公积金制度。住房公积金制度是一种长期的强制性住房储蓄制度，它对加快我国城镇住房制度改革，完善住房体系，改善中低收入家庭居住条件发挥了重要作用。截止2005年末，全国住房公积金缴存总额为9759.5亿元，较上年末增长31.88%，是“九五”期末的4.05倍；缴存余额为6259.5亿元，较上年末增长27.9%，是“九五”期末的3.47倍①。然而，住房公积金在其财务运作模式上仍存在不少问题。因此，如何创新完善住房公积金财务运作模式是摆在我们面前亟待研究的课题。
一、住房公积金财务运作模式中的问题分析
(一)住房公积金收缴困难
1.覆盖面较低，融资渠道狭窄。自《住房公积金管理条理》实施以来，全国各地都加大了建立住房公积金制度的力度，但仍有相当一部分职工未享受到住房公积金的成果。并且，全国绝大多数城市住房公积金的参加对象，一律限定在行政事业单位，以及有条件的企业及其正式的在职职工范围。截止2005年末，全国实际缴存职工人数为6329.7万人，仅占在岗职工人数的58.4%。总体覆盖率较低使得公积金制度的作用得不到充分发挥。另外，我国住房公积金筹资渠道过于狭窄，亟待建立公积金的贷款证券化机制及住房储蓄制度作为住房公积金制度的补充。
2.缴存比率较低且单一。有研究表明，居民住房消费占家庭收入的比例是随着家庭收入的增加而增加的，且不同阶层其家庭收入中用于住房消费的比例也是不同的。然而，我国住房公积金收缴未充分考虑到这一差别，每个城市均采用单一的缴交率，显然不适应我国住房公积金参加者收入水平层次多，结构复杂的实际情况，不利于扩大公积金的筹资规模。
3.缴存基数控制不严。根据《住房公积金管理条例》，住房公积金缴存基数为职工本人上一年度月平均工资，核定住房公积金的缴存基数是住房公积金管理机构的职责。然而在实际操作中，由于公积金管理机构难于取得企业尤其是私营企业的真实工资数据，经常出现住房公积金缴存基数核定不清的现象。
4.相关政策法规不健全。我国住房公积金制度虽已立法，但相关法规仍不够健全，且执法不严，缺乏刚性制约措施。住房公积金中心的行政执法权限也不够，对逾期不办理缴存的单位，中心没有后续的法律手段对其进行制约。
(二)住房公积金使用机制不完善
我国目前公积金制度中关于公积金保值增值的使用机制十分不完善，公积金除用来购买少量的国债外，几乎没有其他允许用途，从而造成资金大量沉淀，无法实现保值增值。
1.沉淀资金量大，使用效率低。截止2005年末，全国住房公积金缴存余额为6259.5亿元，2005年当年使用额(包括：职工提取、发放个人住房贷款、购买国债)2458.6亿元，全国仍有沉淀资金1656亿元，占缴存余额的比例为26.46%，资金运用率仅58%。大量住房公积金沉淀在银行不但无利可获，反而要产生亏损，很难保证机构正常运转和运作成本支出。
2.投资渠道单一，保值增值能力差。住房公积金投资渠道单一，是造成资金大量沉淀的主要原因。除发放个人住房贷款外，住房公积金只能用来购买国债，虽然国债的收益相对较高，但购买的国债数额较少，要实现住房公积金的安全保值和增值还是比较困难的。
3.国债的购买方式存在风险。国债是最高信用级别的债券，通常被称为“金边债券”。然而，用住房公积金购买国债仍存在一定风险，其原因主要不在于国债自身，而在于国债的购买行为不当、不规范。例如，有些管理中心为获得较高收益，委托理财机构管理住房公积金，或全权委托金融机构代其购买国债，这些购买方式易造成公积金被受托机构挪作他用，从而形成风险。
4.挪用、挤占住房公积金现象严重。国务院在有关决定中，将住房公积金的属性定为“个人缴存，单位资助，所有权归个人”。但由于认识上的偏差，导致有些单位对公积金重视不够，挤占挪用住房公积金的现象时有发生。有数字表明，截止2005年末，尚待收回的项目贷款、单位贷款和挤占挪用资金为46.3亿元，占缴存余额的比例为0.74%。
二、住房公积金制度的理论基础
(一)互助理论
互助理论的主要思想是：通过适宜的保证措施，聚集有条件的社会成员的一部分闲置和暂时闲置资源，按一定规则配置到需要某种帮助的社会成员中去，且通过互贷款支持符合条件的中低收入者解决住房问题。在推行互助理论的同时，必须有两个重要法则有机配合；一是大数法则，即做出利益牺牲的社会成员必须有足够大的数量，且越大越好；二是长期法则，即社会成员做出利益牺牲的时间分布应是一个连续的较长时段。[1]
显然，社会成员之间的互助机制，对住房公积金制度起到了很重要的理论支撑作用。要使住房公积金制度能够实现帮助中低收入家庭解决住房问题的目标，就必须依赖于互助机制及两个重要法则。大数法则要求吸收更多的社会成员加入住房公积金，即扩大住房公积金的覆盖面，鼓励更多的社会成员拿出自己的闲置资金，这样才能使更多的人享受到住房公积金的实惠。长期法则要求公积金参加者的参加时间应在一个较长的时段内，我国目前规定公积金的参加时间从参加工作起到退休为止。
(二)强制储蓄理论
强制储蓄理论是指储蓄主体在明确的强制信号下，即在政府或某些权威主体强制推行的法律、行政或经济的规定下参与储蓄。根据强制储蓄理论，我国在政府颁布和统一推行住房公积金制度下，要求一切符合条件的社会成员都参加强制储蓄，储蓄主体参与强制储蓄使得储蓄主体的一部分收入由主动性支配变为被动性支配，从而削弱了储蓄主体对储蓄的充分使用权。[1]
强制储蓄作为政府干预住房经济的重要工具，能有效保证人们应有的住房消费，使金融对住房消费的支持普遍化，对住房经济的发展起到了十分积极的作用。强制储蓄理论是社会成员之间互助关系形成及提高的有利保证，更是有效筹集住房公积金的重要保证。强制储蓄的特点及其对住房公积金的重要作用，使其成为住房公积金制度的理论支撑。
(三)基金投资理论
基金投资理论是指开放住房公积金投资渠道，让住房公积金资金有序地进入资本市场，选择诸如国债、共同基金等风险比较小的投资工具进行保值增值性投资。
基金投资理论是控制住房公积金资金流向的营运性支撑。通过实行强制储蓄归集到大量资金之后，如何保证这些资金确实流向了住房公积金的中低收入参加者的住房消费，就成为能否实现住房公积金预期目标的关键。运用基金投资机制确保住房公积金的保值和增值就成为实现这一目标的必然选择。
(四)委托理论
委托理论是指不同经济主体在一定的约束条件下，其中一方将自己的资产委托给另一方代为运作管理，并付给其相应的报酬。委托理论强调，为提高委托的效率和效果，在确定委托关系时应注意以下几个问题：一是委托和受托双方应按照双向选择的原则确定委托关系，并实行动态机制选择受托方；二是要限制委托关系的持续时间，尽量将其控制在一定时期内；三是明确规定委托的内容。
根据委托理论，我国的住房公积金制度规定，将通过政府强制储蓄归集来的住房公积金委托给政府指令形成的公积金管理中心及商业银行运作管理。利用商业银行网点多及业务技术等优势，大大降低了住房公积金的运营成本，同时提高了管理效率。但遗憾的是，就目前我国情况来看，对委托理论的应用还存在着不完整和不系统的缺陷。
(五)信息不对称理论
信息不对称理论是20世纪70年代经济学研究的重要领域之一。该理论认为，在各个市场上尤其是金融市场上的买卖双方，在信息的掌握上都存在着典型差异。其中，卖方总比买方更清楚抵押品的可靠性。同样，企业家也总比投资者掌握更多的“内幕消息”。
根据信息不对称理论，在我国住房公积金制度中，公积金管理者总是比公积金缴款人掌握着更多的关于公积金运作和管理的内部信息。在这种情况下，公积金管理者很有可能利用自己所掌握的内部信息优势，做出违背公积金管理目标、损害公积金所有者利益的行为。
三、中外住房融资模式比较
目前，世界各国实施的具有代表性的住房融资模式主要有三种：以强制储蓄为特征的新加坡公积金制度、以自愿储蓄和贷款契约为特征的德国住房储蓄制度以及美国的住房抵押贷款制度。将我国的住房融资模式与国外模式进行比较，积极借鉴国外的成功经验，有助于创新我国住房公积金财务运作模式，推进中国住房制度改革。
(一)我国住房公积金与新加坡公积金模式的比较
新加坡的公积金制度是政府凭借国家权力，强制性地要求所有受薪人员将收入的一定比例存入公积金账户，专项用于居民住宅消费支出的一种住宅金融制度。它与我国的公积金制度最为相似，但运作机制上仍存在一些不同。
1.公积金收缴模式不同。新加坡公积金制度实行的是较高缴交率。1955年开始建立公积金制度时公积金缴交率为10%，即雇主和雇员各5%；随着经济发展，公积金缴交率逐渐提高，最高时达到50%；从1995年至1998年公积金的缴交率为雇员月薪的40%，但最高不得超过2400新元。1999年起，为缓和金融危机给企业主造成的损失，雇员的缴交率仍为20%，雇主的缴交率降为10%，每月每人公积金总额上限为1800新元。[2]另外，为保护公积金会员的基本利益，政府还规定了公积金法定最低利率为2.5%。[3]而我国住房公积金实行的是逐步提高缴交率政策。根据我国《住房公积金管理条例》，职工和单位住房公积金的缴存比例均不低于职工上一年度月平均工资的5%，有条件的城市可以适当提高比例，但总体来说，我国的住房公积金缴交率偏低。
2.使用机制不同。新加坡中央公积金局允许运用公积金进行风险小的投资活动，尽可能使公积金保值增值。从1986年起新加坡政府逐渐放宽公积金投资的限制条件，允许会员投资于公积金局指定的政府债券、股票、保险和储蓄保单。而我国住房公积金除进行少量的国债投资外，其使用方向只有个人住房贷款。
(二)我国住房公积金与德国住房储蓄模式的比较
德国住房融资模式是合同储蓄融资模式，是指按照合同约定，计划购房者按低于市场的利率，参加建房储蓄，当储蓄达到一定额度时，即可获得优惠利率的购房贷款。从这种融资模式的特点来看，与我国住房公积金制度相似，但两者之间仍有一些差别。
1.建立的目的和资金性质不同。德国实行住房储蓄制度的主要目的在于增加居民住房融资渠道。居民自愿参加住房储蓄，其资金性质属银行储蓄。而我国推行住房公积金制度，其主要目的在于转变我国传统的住房分配体制，将住房实物分配转为货币分配，是政府的强制性政策措施，其资金性质类似于一种特殊工资。
2.贷款机制不同。德国的住房储蓄贷款要先存到合同储蓄额的一半才可获得贷款，而且大部分购房者都是通过组合贷款获得全部购房资金。而我国住房公积金制度则是对于按时足额交存住房公积金的职工，无论其存入时间长短，均可获得相应规模的住房公积金贷款。
(三)我国住房公积金与美国住房抵押贷款模式的比较
美国的住房抵押贷款证券制度是由政府指定数家金融机构向购房者提供以所购住房为抵押的住房贷款，然后将其债权证券化筹集社会资金的一种住房金融制度。这种住房融资模式与我国有明显差别。
1.融资方式不同。美国的住房融资机制是通过资本市场融资，拥有比较发达规范的住房抵押一、二级市场。而目前，我国市场经济尚处于不成熟的阶段、资本市场也不发达。还不具备标准化的住房抵押贷款工具和利用抵押债券进行资本市场融资的条件。
2.住房金融机构的设置不同。美国住房融资主体由政府指定的住房金融机构、提供住房贷款保险的金融机构以及提供抵押贷款证券保证的金融机构组成，三者互相配合，共同促进美国住房融资的发展。而目前，我国住房金融机构主要是住房资金管理中心和商业银行的房地产信贷部，尚未建立完整的住房贷款担保和保险体系。
四、创新我国住房公积金财务运作模式
如何保证公积金的收缴，确保资金的规范使用，实现资金的保值增值是住房公积金的财务管理目标。然而，目前实现这一目标存在一定困难，究其原因是公积金的财务运作模式出现了问题。笔者认为，通过创新住房公积金财务运作模式，可以有效解决这些问题。创新财务运作模式，首先要求创新公积金的收缴模式，变静态收缴模式为动态收缴模式，有效筹措资金。其次，创新住房公积金的使用模式，拓宽公积金的使用范围，使得公积金收缴与使用互动，实现公积金的保值增值。
(一)创新公积金收缴模式：变静态收缴模式为动态收缴模式
1.扩大覆盖面，制定合理的住房公积金缴交率。从我国住房公积金收缴现状及对互助理论的分析中可以看出，我国目前的住房公积金制度虽然运用了互助理论，但缺乏完整性和系统性，尤其是与互助机制相配合的大数法则尚未得到很好贯彻。可见，必须对我国住房公积金制度中关于公积金参加者的有关规定进行必要的调整。笔者建议根据我国目前经济体制多元化的特点，扩大住房公积金的覆盖面。无论是何种形式的企事业单位职工，且不论正式职工还是临时职工都应纳入缴交范围。除此之外，还可借鉴新加坡的做法，实行自谋职业人员住房公积金，鼓励自谋职业人员按其营业收入的一定比例缴交公积金，为其解决住房问题提供资金支持。同时，还应对参加者的缴存期间进行调整，目前我国对公积金的参加时间定义为从开始参加工作到退休。如果参加人员退休后仍能够创造一定收入，建议可在自愿的基础上，允许其继续参加公积金的缴存。
根据强制储蓄理论，参加储蓄者都可能有损失，但每个参加者在统一标准下的损失是不同的。因此，制定强制储蓄的标准时应考虑参加储蓄者的收入及其增长因素，既不能一刀切又不能一成不变。目前我国的住房公积金缴交率，虽有一定调整，但与工资增长并不同步。我国可以借鉴新加坡的经验，根据住房公积金不同参加者的收入水平及其增长情况、企业工资成本及社会公众对公积金的评价等因素，设计并实行多样化的动态缴交率，建立缴交率动态管理机制。以目前实行的缴交率为基数，参加者的工资每增长一定数额，单位和个人所缴纳的比率则均提高一定比例。同时，各个城市可以根据其不同的收入水平报省级主管部门批准后自主调整缴交率。另外，对于城市高收入者，可以根据其意愿，适当提高缴存比例。这样既能反映国民收入状况，维护员工利益，又能对经济发展起宏观调控作用。
2.强化单位及职工按时足额缴存的义务。我国建立住房公积金制度的宗旨是使广大职工享受到住房制度改革的实惠，使企业摆脱解决职工住房的负担。为实现这一目的，有关部门要大力宣传住房公积金的法规，使企业明确建立住房公积金是企业改革的一项重要内容，是企业应履行的职责；使职工明白依法缴存住房公积金是自己的权利和义务，在享受单位资助的权益同时，还要承担长期存储的义务。
3.完善政策法规，加大执法力度，保证住房公积金的缴存工作。完善的政策法规是公积金制度健康发展的重要保证。因此，应对我国现有的住房公积金制度法规加以完善，建立刚性制约措施。同时，坚持“有法必依，执法必严”的原则，对违反公积金法规、拒缴、迟缴的单位，通过抽查和职工的举报加以监督。对超过规定缴交时间的单位，公积金管理中心可通过罚款通知进行催交，若再不缴，则通过司法部门以法律手段强制执行。
(二)创新使用模式：保证住房公积金的保值增值
1.适当扩大国债投资规模及购买债券种类。我国应合理运用基金投资机制，逐渐开放住房公积金保值增值性的投资渠道，让其有序地进入资本市场，选择风险较小的投资工具进行投资。目前，应从优化资产结构，提高使用资金效率出发，提高购买国债比例，压缩沉淀资金量，使公积金在低风险下取得较高的增值收益。同时，可选择购买中国建设债券、中国石化债券等信用等级只与国债在理论上存在微小差别的债券，这些债券可上市交易，安全性好，且收益较高。
2.发展个人住房贷款业务。大力发展个人住房贷款既能体现建立住房公积金制度的目的，又能实现公积金的保值增值，是政策性和收益性的统一。发展个人住房贷款要求拓展贷款范围，积极发展职工购买商品房、经济适用房、二手房及职工建造住房贷款，切实简化贷款手续，缩短办事时间，为职工办理公积金贷款提供便利。同时还要解决好个人住房贷款的利率形式，扩大公积金贷款与商业性贷款的利差，加快建立全国性的个人住房抵押贷款担保体系。
3.完善住房公积金监督体系。完善住房公积金监督体系，首先要求建立严格的信息披露制度。提高公积金管理的透明度。定期向社会公布公积金的利息收入、投资收益的分配、保值增值情况及其重大事项，接受社会公众的监督。其次，建立国债风险评估制度，规范购买国债行为。对购买国债的品种、利率、期限、兑付、国债销售机构、国债的查询保管等诸多方面进行研究评估，形成一套规章制度，以此来规范国债的购买行为。另外，还要建立住房公积金外部审计制度，每年聘请会计师事务所对住房公积金的归集、结息、贷款、投资等各方面进行全面审计，重点审计其资金运用是否合理，是否有挪用、占用资金等违规违纪行为。
4.完善委托制度。根据委托理论，我国住房公积金制度应逐步完善关于商业银行运作公积金资金的机制。主要基于以下三个方面：一是选择银行时，要以使用竞争机制如公开招标方式来替代通过行政方式指定；二是与银行的委托关系应定在一定的年限内，到期重新确立；三是明确委托的内容。
(三)收缴与使用互动，实现住房公积金高效运作
1.住房公积金生成与流出参数互动规律：(1)住房公积金生成参数，是指决定和影响公积金形成数量、时间和结构的各种变量。如公积金缴交率、公积金缴存基数和公积金存储利率等。(2)住房公积金流出参数，是指决定和影响公积金使用数量、方向、结构和成本的各种变量。如公积金提取量、贷款利率、可贷金额、可投资金额及贷款范围等。(3)住房公积金生成和流出参数互动规律，是指在生成参数与流出参数之间，本身存在着紧密的互动性，调整公积金生成参数，必然会带动流出参数的变化。公积金生成和流出参数互动规律是公积金运行机制中的内在规律，它作用于影响公积金收缴和使用的各个因素，为完善住房公积金的收缴模式和使用模式提供规律性指导。
新加坡就是运用公积金生成和流出参数互动规律的典型范例，为应对1998年的经济危机，减少企业工资成本，新加坡政府先是下调了雇主公积金缴交率，为避免公积金制度运行出现紊乱，后又主动运用公积金生成与流出参数互动规律，放宽了公积金的投资限制条件，以补偿公积金会员的利益损失，从而保证了公积金制度的正常运行。
2.建立收缴与使用互动机制，完善住房公积金管理。住房公积金的收缴与使用具有内在的互动性，二者只有平衡协调才能促进住房公积金制度的发展。因此，笔者建议，政府在制定有关政策时，要借鉴新加坡的成功经验，结合我国实际情况，充分考虑公积金缴交率变化对公积金使用范围和投资限制条件的互动要求，合理运用公积金生成与流出参数互动规律，建立收缴与使用的互动机制。在实际操作中，应该根据我国经济增长及职工工资水平增长，提高单位和职工的公积金缴交率并扩大覆盖面，这样会使得公积金缴存额增加；同时为减少资金沉淀，提高公积金的保值增值能力，必须适时扩大资金使用范围和投资限制条件。通过测算制定使用住房公积金投资的合理比例，在留存额与投资额之间寻找一个平衡点，变沉淀保值增值为使用保值增值，完善住房公积金管理。
四、结论
目前我国住房公积金财务运作模式上出现了很多问题，收缴困难多、使用机制不完善。对实现住房公积金保值增值的财务管理目标带来了不利影响。为了解决这些问题，实现公积金的财务管理目标，本文提出了借鉴国外的成功经验，创新我国住房公积金的财务运作模式。
首先，根据互助理论、强制储蓄理论创新公积金的收缴模式，更好地运用互助机制及大数法则和长期法则，吸收更多的社会成员加入公积金，扩大住房公积金的覆盖面，合理制定参加人员的缴存期；以强制储蓄为保证，制定多样化的动态公积金缴交率，变静态收缴模式为动态收缴模式，有效筹措资金，做大公积金“蛋糕”。
其次，根据基金投资理论、委托理论等创新住房公积金的使用模式，减少沉淀资金，提高资金的保值增值能力。同时，政府在有关政策的制定上必须遵循公积金生成与流出参数互动规律，测算制定出使用住房公积金投资的合理比例，建立收缴与使用互动机制。通过创新公积金的财务运作模式，实现住房公积金的高效运作。
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注释：
①数据来源：“2005年全国住房公积金缴存使用情况”，中国住宅与房地产信息网(realestate.省略)，2006.3。本文其他数据如未注明出处均来源于此。
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参考文献：
[1]张东.住房公积金制度支撑理论：梳理与启示[J].财贸经济，2002，(7).
[2]李盛.中新城市住宅开发初步比较[EB/OL].城市规划，万方数字资源系统(省略)，2000-08.
住房公积金新规篇3
关键词:住房公积金;个人贷款;存在问题;对策
中图分类号:F83文献标识码:A
前言
住房公积金制度实质上是一种具有中国城镇住房特色的住房保障制度,有效的形成了国家、集体、个人三者共同负担解决住房问题的筹资机构。实行住房公积金制度不仅可以降低城镇居民职工贷款买房的还款负担,同时还可集结一部分稳定的住房资金用于加快城市廉租房、经济适用房的建设。住房公积金以其保障性、互、强制性、工资性和长期性的特点成为推动住房制度改革实行住房分配货币化的最重要形式。其中,发放个人住房贷款又是体现住房公积金制度改善职工居住水平的最主要方式。但是,目前住房公积金在贷款方面还暴露出如分配不公、个人使用渠道单一、手续繁琐等问题亟待解决。
一、我国住房公积金个人贷款存在的问题
(一)覆盖面低,分配上存在不公。公积金是作为政策性的低息贷款,但是由于公积金是基于工作就业的职工,而目前低收入群体的主体困难企业的职工及相当一部分下岗职工、没有“单位”的城市居民和在城市工作的农民工就无法参加公积金,从而违背了实行公积金的出发点。并且由于公积金贷款条件比较严格,同时房价飞涨,很多低收入者因为承受能力的制约而难以通过该渠道获取融资购房,所以这部分人群缴存的公积金没有发挥作用,只能到退休时全额领取,而相对的低存低贷款政策实际上是让低收入家庭蒙受了利息损失。此外,公积金只能用于房屋购买而不能用于房屋租赁,从而导致一部分只能依靠租房的家庭不能享受公积金这一优惠政策。住房公积金作为一项政策性的住房金融制度,必须尽可能地扩大其覆盖率,更好地为低收入家庭服务。
(二)使用效率不高,大量资金闲置。住房公积金归集的目的原本是提供给职工用于购买、建造、翻修、大修自有住房,但是当前却存在大量公积金闲置或者投向国债,使得公积金的优势未能充分得到发挥。以重庆为例,2009年重庆住房公积金缴存数额达到77.17亿元,其中贷款金额26.99亿元,占同期归集金额的34.97%,比上年的49.85%下降了14.88个百分点,进一步说明了公积金贷款比例较低。其原因主要是基于资金的安全性要求较高,支取条件严格,提取数额受到限制。同时,住房公积金管理中心市场竞争意识不强,市场推广力度较弱也是导致贷款比例偏低的原因。
(三)商业银行缺乏积极性。根据国务院颁布的《住房公积金管理条例》规定个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行来办理。就受委托银行而言,如果购房者选择的是商业银行贷款则产生的利息全部归受委托银行所有,若购房者选择的是公积金贷款则银行只能收取一定比例的手续费。受委托银行受自身利益的驱动往往对公积金贷款客户采取一些消极拖办和误导手段,使得公积金贷款在申请和办理过程中等待时间过长,降低了公积金贷款业务的高效性和便捷性。虽然新的《住房公积金管理条例》中明确规定公积金管理中心必须在15日之内给客户能否贷款的答复,但是由于住房资金管理中心、担保公司、受委托银行不能实现合署办公,借款人需向每个部门提供相同的材料,顺利办完一切手续最少也需要一个月的时间,而不管是开发商还是购房者,贷款资金的快速到位才是关键。甚至很多商业银行在发放开发贷款时要求开发企业从本行发放个人贷款,也有不少开发商实行商业贷款时给予购房者一定的折扣优惠或者先贷商业贷款再转公积金贷款等方式,这样会额外支出很多相关费用,使得不少准备选择公积金贷款的购房者不得不选择商业贷款。
(四)担保费用较高。公积金贷款担保是指在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下,担保公司为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同并提供连带偿还责任的保证担保行为,其目的是减少贷款风险,保证公积金资金的安全性。而目前大多数地方的担保公司均是当地住房管理中心指定的,属于垄断经营地位,同时担保费对一些低收入家庭也是一笔不小的开支,使得住房公积金原本给贷款者带来的利率优惠在无形中被担保费抵消了一部分。以重庆市为例,如果贷款年限为1～10年(含10年),每年需要缴纳的担保服务费按担保额的0.5‰收取;10年以上担保服务费按担保额的0.4‰收取,担保费不足300元的按300元收取。担保服务费计算公式为:
1、贷款年限为1～10年(含10年)
担保费=担保额×0.5‰×贷款年限
例如:王小姐买了一套房子,通过市住房置业担保公司贷款公积金20万元,贷款年限为10年,公司收取担保费为200000×10×0.5‰=1000(元)
2、贷款年限为10年以上
担保费=担保额×0.5‰×10年+担保额×0.4‰×(贷款年限-10)
例如:王小姐买了一套房子,通过市住房置业担保公司贷款公积金20万元,贷款年限为20年,公司收取担保费为200000×0.5‰×10+200000×0.4‰×(20-10)=1800(元)。
通过以上计算可以得出,每年需要支付给担保公司的费用无疑抵消了一部分因为公积金贷款而享受的利息优惠,加重了贷款者的还款负担。
(五)各个地区公积金个贷率差距悬殊。公积金与银行存款有一定的可比性,归集资金不能全部贷出,必须要保证足够的余额也就是流动性来应付存款人未来的提现要求,否则满足贷款要求的购房者贷不到款,符合提取条件的职工拿不到钱,一旦无法应对支付要求就会出现信誉破产危机。从全国来看,2009年个贷率(个人住房公积金贷款余额占住房公积金归集缴存余额的比例)为56.39%,但地区分布十分不平衡,一些内陆中部地区,如河北省2009年个贷率为43%,但是也有不少地区尤其是沿海发达地区的住房公积金的资金链实际是处于十分紧张的状况,比如江苏常州市2009年个贷率为96.30%,市区该比例更是高达98.88%,这么高的公积金贷款率意味着资金流向很可能入不敷出,将使得当地公积金面临着较大的支付风险。如何解决资金短缺问题,满足公积金缴存人不断增加的贷款需求,将成为各地区尤其是资金使用率高的地区公积金贷款运作中的主要困难。
二、解决个人住房公积金贷款问题的建议及对策
(一)加强公积金管理,严格缴存比例。因为住房公积金单位缴存部分不计入个人收入范围,个人缴存部分又免交个人所得税,故一些效益好的国有企业和行业垄断企业将公积金的缴存比例不断提高,这实际上是既增加了职工福利又规避了企业所得税和个人所得税。故各地住房公积金管理委员会应切实履行起职责,尽快按照要求规范缴存基数,规定公积金缴存上限,坚决杜绝擅自扩大缴存基数或超比例缴存,避免公积金成为缴存单位工资外发放薪金补贴和避税的渠道;同时对一些已经拥有个人住房的高收入者申请公积金购买第二套房产时应付出一些额外成本,比如征收利息所得税、使用较高住房公积金贷款利率等。
(二)简化贷款手续,取缔各种限制条件。由于我国现行的住房公积金管理条例规定住房公积金管理中心是凭借政府政令设立的,不以盈利为目的的全额事业单位。在这种体制下,资金中心和银行之间的工作不能很好协调起来,双方根据各自的职责、利益情况制定相应的工作规范,互相设置壁垒,极大地影响了贷款效率。公积金管理中心、受委托银行及其他中介机构应建立个人住房贷款各个环节的联合办公制度,实行一条龙服务,提高贷款工作效率,进一步简化贷款程序,降低使用门槛,努力降低个人贷款的担保、评估、公证、保险、抵押登记等各种费用,减轻职工负担,真正发挥公积金作为政策性贷款的优势。
(三)创新公积金使用方法。公积金的创新使用主要可以从以下三个方面来考虑:第一,考虑到一些低收入家庭面对当今高昂的房价无力承担,而公积金的使用规定只能用于房屋购买、自建和维修,而不能用于租房,故开辟申请租房公积金贷款业务可以加大对低收入家庭的支持力度;第二,可以允许职工提取本人及直系亲属的住房公积金用于支付购房首付款,允许购房职工以直系亲属名义申请住房公积金贷款,提高公积金使用率,体现住房公积金互的特点;第三,我国的住房公积金模式最初是借鉴了新加坡的中央公积金制度,新加坡中央公积金制度规定雇员缴交的公积金平时可用于购房和支付雇员本人以及直系亲属的医疗费用。可以效仿新加坡把家庭成员患重大疾病列入可以办理非销户提取的范围,如一位缴纳了住房公积金的市民,如果他的爱人患上了癌症,当他无钱交付医药费时可以经医院出具的诊断书、入院通知单、缴费通知单等材料向当地公积金管理中心申请提取住房公积金用于急用,这样不仅能提高公积金的使用效率,更体现了公积金制度对于保障民生人性化的一面。
(四)实行全国联网,统筹运用资金。力促住房公积金流动性均衡,实行区域内外融通,改变目前地域分割现状,由使用资金不足的地区向使用率低、资金充足的地区申请融资合作,由资金充足地区向资金不足地区的缴存职工发放公积金异地贷款,建立风险共担的合作关系,从根本上解决流动性均衡问题。如陕西省从今年3月25日起11个市(区)就已经开始施行住房公积金在省内通贷的规定。
(五)规范住房置业担保制度。进一步规范住房置业担保制度,打破垄断,向市场开放,同时可采用多种形式的担保,如抵押、质押、保证等形式。
三、结束语
建立公积金制度的根本目的是充分发挥公积金低存低贷的政策优势,加快解决城镇中低收入居民家庭的住房问题,本文从多个角度分析了目前我国公积金个人贷款中存在的问题并从如何提高公积金贷款率、创新使用方法、统筹运用资金等方面提出了一些建议,让公积金贷款更好地服务于职工购房,为人们提供更为科学、实惠的住房保障系统。
(作者单位:重庆大学)
主要参考文献:
[1]任权录.浅谈住房公积金贷款管理风险与规避方式[J].辽宁行政学院学报,2009.11.9.
[2]陈建波.公积金个人抵押贷款中值得探讨的几个问题[J].中国房地产金融,2004.7.5.
[3]黄正祥.浅谈住房公积金贷款业务的创新[J].经济师,2010.15.1.
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[5]住房公积金制度运行中存在的问题与对策[J].甘肃金融,2009.12.12.
住房公积金新规篇4
【关键词】住房公积金管理现状完善策略存在问题
引言：新中国成立之初，我国城镇居民住房采用了福利分配制度。这种制度消除了住房商品属性，导致我国住房建设资金只有投入没有产出，给国家财政和经济发展带来了巨大压力。改革开放后，市场经济体制逐步完善，住房分配制度已不在适用。住房商品化、住房消费市场化成为主流趋势。住房分配制度改革中住房公积金制度起着关键作用，是解决住房建设资金的重要途径，完善住房公积金制度，提高住房公积金管理水平具有重要意义。当前我国住房公积金管理中存在着许多问题，如资金综合利用率低、体制不健全、管理有效性差，甚至存在资金挪用现象。我国应针对住房公积金管理现状，提出相应完善策略，提高住房公积金管理水平，为国家发展、社会建设奠定坚实基础。
一、住房公积金管理概述
住房公积金是指国家机关、国有企业、集体企业、外资企业、民营企业、事业单位等，在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为其缴存的住房公积金，均属于职工个人所有，由政府进行管理，实行属地化管理，是政府管理的社会公共基金，不属于地方财政资金[1]。住房公积金的特点是：强制性、长期性、保障性、固定性，既是一种保障性的储蓄制度，也是一种特殊的社会保障税。住房公积金只能用于购买、装修、建设、翻建、大修自住住房，任何个人和单位不得挪作他用。住房公积金管理中，由住房公积金管理委员会决策，银行专户存储，住房公积金管理中心运作，国务院建设主管部门会同财政部门、中国人民银行拟定住房公积金政策并监督执行，各地区政府建设主管部门负责对当地住房公积金管理工作进行监督指导，保障住房公积金安全和管理工作的落实。住房公积金制度是一种社会性、政策性、互的住房社会保障制度，该政策的实施有利于筹集、融通住房资金，有效促进了我国住房经济发展，是城镇住房改革推行的核心动力。另一方面，住房公积金制度打破了计划时代福利分房模式，对住房市场化发展、培育住房金融服务、推动房地产市场形成做出了巨大贡献。住房公积金制度的实施，有效建立和形成了一种职工住房帮助机制和渠道，为职工能够更快解决住房问题提供了基本保障。但是当前我国在住房公积金管理方面仍存在着许多问题，管理中存在诸多漏洞和混乱。
二、我国住房公积金管理历史及现状
住房公积金制度在维护职工合法权益，提高城市居民住房购买力等方面发挥了积极作用。一九九一年，我国借鉴新加坡住房公积金制度，在上海试行了住房公积金制度，并取得了优异成绩。通过住房公积金制度有效改善了中低收入家庭居住条件，促进了上海房地产市场发展，随后不久住房公积金制度逐步推广至全国。为了规范我国住房公积金的发展，一九九九年四月三日，国务院实施《住房公积金管理条例》，其中规定了住房公积金性质、使用主体、使用范围、缴纳比例、管理机构、存贷利率等内容，为住房公积金管理提供了依据[2]。我国住房公积金管理从无到有，从小到大，大致上经历了两个发展阶段：
第一阶段，一九九四年到二零零二年，在该阶段我国住房公积金管理尚未实现垂直管理，管理职能归属地方财政部门，由于管理中存在着许多问题和弊端，管理有效性较差，各地区管理过程存在较大差距，相关统计数据分散在各地财政部门，各地区各自为政，没有统一的口径，管理效果较差。该阶段住房公积金是以解决职工住房问题为目的的义务性长期储蓄，是属于个人所有且具有一定社会保障性的资金。
第二阶段，二零零二年至今，二零零二年五月十三日，中华人民共和国国务院《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》，该通知的使中国住房公积金管理走向了第二阶段。在该阶段全国各地开始建设住房公积金管理中心，对住房公积金实行统一管理、统一核算、统一制度，实现了垂直统一管理，管理效率得到了明显提升，管理体制也得到了进一步完善。这使公积金归集呈现出了增长趋势，资金规模实现了新突破。二零一四年，住房公积金缴存总额达到七点零三万亿元，全国缴存住房公积金职工为一点零七亿人，比去年增长百分之十四点八八。全国三百四十一个城市成立了住房公积金管理委会，各地方住房公积金管理中心按照规定进行管理，取得了明显成绩。但随着我国经济的快速发展以及房地产市场化进程的加快，新时代背景下经济环境日益复杂，民营企业不断涌现，住房公积金管理难度越来越大，管理过程中存在的问题也开始逐渐暴露，我国应尽快完善住房公积金管理，提高住房公积金管理水平。
三、我国住房公积金管理中存在的问题
从当前我国居民收入整体情况来看，居民收入差距仍十分明显，中低层收入人群规模依然比较大，随着我国住房需求量的提高以及需求差异的逐步扩大，使得住房公积金作用越来越突出，做好住房公积金管理显得尤为重要。住房公积金制度对我国经济发展以及社会和谐建设方面起着重要作用。然而，当前我国住房公积金管理现状并不理想，具体实施过程中存在着许多缺失与问题。下面通过几点来分析当前我国住房公积金管理中存在的问题：
（一）相关法律法规不完备
安居才能乐业，住房问题一直以来都受到了社会各界及政府高度重视，解决住房问题是社会和谐发展的前提条件[3]。制定一套规范、严谨、可行的住房法律，是保障住房政策有效落实，管理工作有法可依的关键。早在二十世纪三十年代，美国就已实行了《住房法》，帮助中低收入家庭解决了住房问题，《住房法》二次修订后，美国政府又实施了《住房贷款法》、《住房再贷款法》等相关法律。除美国外，新加坡在六十年代就已经制定了住房公积金管理相关法律。然而，我国住房公积金制度实施至今，仍没有一套详尽、明确、系统的大法出台。《住房公积金管理条例》实施细则及规范方面，仍存在缺失。由于住房公积金管理法律法规的不完备，管理工作执行和实施中必然暴露出问题。
（二）管理体制存在弊端
我国住房公积金管理决策权是《住房公积金管理条例》授权住房公积金委员会行使，条例中规定管理决策权行使中应对缴存人负责，决策要体现缴存人意志。住房公积金管理委员会不是政府部门，也不属于政府派出的议事协调机构，政府及其他单位或个人都不得干涉委员会决策。住房公积金管理委员会成员是：政府建设部门负责人及相关专家，占三分之一；单位代表，占三分之一；工人代表和工会代表，占三分之一，决策权行使时依据少数服从多数原则实行表决制。但从我国现行住房公积金管理体制来看，住房公积金管理中心才是管理实施的决策者和执行者，住房公积金管理委员会无法发挥其应有作用。
（三）管理中心人员素质偏低
自改革开放后，随着我国市场经济转型的不断深化，使得市场环境越来越复杂，二十一世纪我国已逐渐走向新经济阶段，这使得住房公积金管理工作难度越大，对管理者素质要求越来越高[4]。从我国住房公积金发展历史来看，各地住房公积金管理中心前身多为房改办或住房改革管理委员会，工作人员来源五花八门，综合素质参差不齐，知识结构不合理，年龄结构老化，普遍缺乏专业金融知识和资本运作技能。并且由于受到编制限制，许多住房公积金管理中心无法及时补充新鲜血液，最终造成管理人才缺乏，导致管理工作开展中业务操作不严格、不规范现象频频发生。
四、我国住房公积金管理中存在问题的完善策略
在当前新的历史条件下，解决住房问题是我国经济发展建设中的首要任务，是确保社会经济平稳快速发展，促进固定资产投资的关键。因此，我国有必要对现有住房公积金管理模式和运作模式进行改进，尽快完善住房公积金制度，使住房公积金成为住房金融市场的重要组成部分之一，发挥住房公积金对经济增长的促进作用。下面通过几点来分析我国住房公积金管理中存在问题的完善策略：
（一）完善相关法律法规
想要提高我国住房公积金管理水平，保障住房政策的有效实施，完善住房相关法律法规必不可少[5]。应根据我国国情构建一套住房基本大法，用以规范住房产业，明确住房公积金管理法律地位，将现有住房公积金管理条例提升到立法层次。住房管理法要涵盖我国住房管理中的所有内容和问题，还要明确相应权责，以政策性规范，合理规避住房公积金管理中存在的风险。另一方面，应在法律的基础上制定实施细则和相应条例，进一步规范住房公积金运作，提高住房公积金管理综合质量。此外，应对管理中存在的违法犯规行为处罚办法进行明确，通过法律的震慑作用，减少住房公积金管理中的违法行为。
（二）进行住房公积金管理中心职能改革
从我国当前住房公积金管理模式进行分析不难发现，现有模式存在着诸多弊端和隐患，优化住房公积金管理体制是住房公积金改革的必经之路。鉴于住房公积金的强制性原则，归集、决策等职能行使，应交由各地方政府职能部门来执行，以保障工作开展的有效贯彻和落实。当前我国住房公积金缴存人数比例仍非常低，距离发达国家水平有较大差距，许多民营企业、个体私营单位没有被纳入住房公积金缴存范围，使得许多职工无法享受到相应政策待遇，当前住房公积金缴存仍存在较大盲区。这和住房公积金管理中心职能及住房公积金管理委员会职能无法得到行使及有效发挥有着直接关系。只有进一步明确住房公积金管理中心职能，才能保障住房公积金管理工作的顺利开展。
（三）提高管理人员综合素质
由于当前各地住房公积金管理中心人才结构普遍不合理，一些人员并不具备专业管理技能，甚至无法胜任工作岗位，大多管理中心缺少懂业务、懂管理的专业人才。想要改善我国住房公积金管理现状，提高住房公积金管理水平，提高管理人员综合素质十分有必要[6]。只有在人才的保驾护航下，才能保障住房公积金管理工作的顺利开展。因此，各地住房公积金管理中心应做好人才储备，加强人才引进，对现有人才进行培训，通过培训、进修等多种学习方式，提高管理人员水平，同时对不能胜任岗位要求的人员实行分流，构建优质管理团队为住房公积金管理工作开展打好基础。
（四）加强住房公积金的增值保值
二零零四年之前，我国《住房公积金管理条例》中，规定为了实现住房公积金的保值增值，可将其用于购买国债。但由于各地方住房公积金管理中心通过证券公司购买大量国债，加之缺乏监管，出现了许多违法行为，使得巨额资金被挪用，造成住房公积金面临严重损失风险。所以我国在二零零四年了《建设部关于使用公积金购买国债情况进行自查自纠的紧急通知》，该通知明确制度禁止使用住房公积金购买国债。虽然国家及时制止了使用公积金购买国债的行为，但仍造成了七十亿的巨大损失。由于该通知的，使得住房公积金没了增值渠道，大量资金沉淀在银行，造成住房公积金综合利率十分低下，无法实现增值，这并不利于我国经济的持续发展。住房公积金管理中应积极拓宽增值保值渠道，进一步完善资金管理运作体系，从而实现住房公积金的增值保值，以促进经济发展。
结束语：住房是社会稳定发展的重要物质基础，安居才能乐业，住房公积金管理与住房问题息息相关，做好住房公积金管理至关重要。我国应积极分析当前住房公积金管理中存在的问题，采取相应措施，完善住房公积金制度，提高管理水平，为我国住房经济持续发展创造有利条件。
参考文献：
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[4]刘蕾.我国住房公积金监管制度法律分析及对策研究[D].中国政法大学，2014，12（13）：131-135
住房公积金新规篇5
【关键词】住房公积金；财务管理；运营模式
加强住房公积金财务管理，事关经济体制改革、国民经济发展和社会稳定工作的许多方面。首先，住房公积金制度作为住房分配货币化的重要内容和住房金融体系的重要组成部分，能够形成稳定的住房资金来源，转换住房分配机制，提高职工解决住房的能力。其次，住房公积金的工资性决定了住房公积金管理本质上是对职工个人资金的管理，因而它是一项政策性、社会性、群众性很强的工作。特别是在当前构建和谐企业的新形势下，贯彻落实住房公积金管理制度，是让广大职工共享企业发展成果的现实要求。所以，我们要充分认识住房公积金管理工作的重要性，结合实际完善制度并落实到工作中去，切实维护职工利益，真正把这件利国利民的好事办好。
一、当前我国住房公积金财务管理存在的问题
1、与企业的养老保险金、医疗保险金、失业保险金相比，住房公积金并没有覆盖同样的人群，有部分企业一直没有为职工建立住房公积金账户，属于“不建不缴”行为
有些企业在缴纳住房公积金时采取不同的政策，对正式员工缴纳住房公积金，而对非正式员工不缴纳住房公积金；即便在缴纳了住房公积金的人群中，有的也只是象征性的缴了一二十元，甚至一些企业还经常拖欠职工的住房公积金，属于“少缴漏缴”行为。有些企业超过规定的比例和标准缴纳住房公积金，甚至一些效益好的企业有意将各类津贴、补贴、福利等应税收入打入住房公积金账户，将住房公积金当作是第二份工资，属于“超标缴纳”行为。有些企业在缴纳住房公积金时，将本应从职工个人工资中扣除的部分改为全部由企业全额负担归集，属于“全额缴纳”行为。
2、我国住房公积金使用不合理
我国住房公积金资金利用效率低，大量的资金沉淀不能发挥作用。公积金的增殖收益用途不合理。我国住房公积金的增殖收益是用来建设廉租房资金的主要来源，这就表明我国一开始就把住房公积金的增殖收益视为国家财政收入。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。其增殖收益也应该归住房公积金的上缴者所有。廉租房的建设是政府的责任，应该由政府承担，不应该由住房公积金的交纳者承担。我国住房公积金的贷款利率缺乏绝对的优势，再者，由于信息的不对称，存在着道德风险，这在很大程度上造成了资金的使用率低，大量的资金沉淀。
3、住房公积金管理体制混乱
我国住房公积金管理机构隶属关系混乱，没有统一归到一个部门，这就使政策的制定、实行存在很多的不便。另外住房公积金管理机构是事业单位的性质但是却承担了好多金融机构所承担的职责，这在一定程度上加大了我国住房公积金的风险。再者，我国住房公积金操作上没有统一的细则，住房公积金的监管体制不健全，造成大量的腐败问题的有很大存在的可能性。
二、加强住房公积金财务管理对策
1、统一思想，加深认识
住房公积金管理工作直接关系到全市居民住房条件的改善和生活质量的提高。大家在学习中充分认识到，必须进一步认清形势，统一思想，切实增强创优争先意识，紧紧抓住重要战略机遇期，向广大职工做好宣传，让他们充分了解住房公积金制度设立的意义和目的，有效地引导职工消费，从而促进城市建设的加快，拉动经济增长。必须把落实“一城三创五争先”工作思路与做好当前各项工作结合起来，为今后开展工作奠定新的理论基础，在新的起点上开创我市住房公积金管理的新局面。
2、积极探索运营模式，为住房公积金财务管理创新创造条件
目前绝大多数城市实行的委托办理模式，住房公积金的归集、提取、贷款、结息对账等业务全部委托银行办理，所有的数据资料、账务信息都由银行掌握，管理中心仅对业务进行审批和依据银行传递的单据记录总账，有的地方管理中心每天向银行收取票据自行录入，并定期与银行对账。在这种模式下，住房公积金业务的第一手资料由银行掌握，管理中心时常受到牵制，造成管理工作较为被动。而自主办理模式，住房公积金管理中心承担住房公积金归集、管理、核算、提取等全部具体工作，即自己设立中心机房，不设或根据具体情况自设少量的网点，操作前台与后台工作均由中心人员承担完成，直接办理住房公积金管理业务，其资金在商业银行专户存储。大连市取得了较好的实践效益。应当尽快完善并广泛推广以住房公积金管理中心办理为主，银行予以协助的自主办理模式。只有实行了自主办理的运行模式，才能够真正实现财务主体的管理自主，切实履行《条例》的职责。
3、建立审计制度，为住房公积金财务管理创新构建新机制
内部审计是管理机构内部的一种独立评价活动，是对内部控制的再控制。住房公积金内部审计的目的是为了提示管理中心在管理过程中存在的问题，分析原因，提出建议，督促管理机构和管理人员认真落实住房公积金管理法规，切实做好住房公积金所有者的合法权益。查找内部管理风险点，完善、整合内控制度，定期评价内控制度执行情况。各地住房公积金管理机构都纷纷制定了众多的内控制度，但内控制度不够系统化和统一化。为此应结合风险点查找，完善和整合住房公积金管理的内控制度。同时还应对内控制度进行定期的评价，分析和监督内控制度的执行情况，在工作实践中不断修改和完善内控制度，以确保住房公积金管理“有规可循、有规必循”。
4、我国企业的住房公积金汇缴及使用，仍然需要进一步完善住房公积金制度，规范企业随意行为
加强企业文化传播、民主意识、道德精神和监督管理是必不可少的步骤；通畅职工与企业领导以及住房公积金管理中心的通话渠道是维护其正常运转的良好补充；而对其操作及时公开化有利于执行部门的自我约束。我国应让参加住房公积金后的受益群体不断涌现，而且日益壮大，这才是最好的宣传。这就要求各地媒体通过电视、新闻、报纸、演出等多种形式大量宣传报道。为了让广大职工信任公积金管理机构，机构工作人员要到基层宣传讲解政策，为职工答疑解惑。
住房公积金新规篇6
各地要根据《安徽省城镇推行住房制度改革的意见》，抓紧制定本地城镇住房制度改革实施方案及其配套政策。蚌埠市、铜陵市、芜湖县、怀远县要做好与《安微省城镇推行住房制度改革的意见》的政策衔接工作，继续深化改革。
城镇住房制度改革政策性强，涉及面广。各地务必要加强领导，精心组织实施；有关部门要团结协作，密切配合，保证我省城镇住房制度改革顺利进行。
安徽省城镇推行住房制度改革的意见
建国以来，我省城镇住宅建设投资达108亿元，建成住宅1亿平方米，城镇居民的住房条件得到了改善。但由于现行的低租金、实物分配的住房制度存在着严重的弊端，住房建设和维修资金严重匮乏，城镇住房供需矛盾十分突出，到1990年底，全省城市中仍有缺房户15.82万户，人均居住面积仅6.4平方米，低于全国平均水平。我省要在本世纪末使人民的居住水平达到小康目标，仅维持现有的资金渠道和建设规模是难以实现的。因此，必须通过住房制度改革，动员各方面力量，加快住房建设，改善城镇居民的居住条件。根据国家十年规划和“八五”计划纲要、国务院国发［1991］30号、国办发［1991］73号文件精神，借鉴兄弟省、市的有益经验，立足本省经济发展的实际，对在全省城镇推行住房制度改革提出以下意见。
一、目标
住房制度改革的根本目的是：缓解城镇居民住房困难，不断改善住房条件，正确引导消费，实现住房商品化，发展房地产业。要从调整公房租金着手，将现行的实物福利分配改变为货币工资分配，把住房的建设、分配、交换、消费纳入有计划商品经济的轨道，实现住房资金投入产出的良性循环。为此，我省住房制度改革分阶级目标是：
（一）“八五”目标。以改变低租金无偿分配为基本点，公房租金力争达到维修费、管理费、折旧费三项因素计租水平；力争城镇人均居住面积达到7.5平方米，住房成套率达到40％－50％；解决人均居住面积3－4平方米以下的特困户的住房问题；建立起城市、单位、个人三级住房基金。
（二）“九五”目标。公房租金努力达到维修费、管理费、折旧费、房产税、投资利息等五项因素的成本租金水平；城镇人均居住面积达到8平方米，住房成套率达到60％以上，危房、棚户基本得到改造，房屋完好率达到80％；基本解决人均居住面积在4－6平方米以下的居住困难户的住房问题，建立和健全住房资金的融资体系，发展房地产市场，初步形成住房商品化机制。
（三）远期目标。下个世经开始，随着经济发展和人民生活水平提高，住房租金要达到八项因素（成本租金加土地使用费、保险费、利润）的商品租金水平，每户有一套舒适的住房，实现住房商品化。
二、基本原则
坚持国家、集体、个人三者共同负担的原则。保持并拓宽现有建房资金渠道和建设规模，发挥各方面的积极性，加快住房建设步伐。
坚持租、售、建、管并举的原则，形成？个提租促售、筹资建房、统一管理、活而有序的联带序列。
坚持在统一政策下因地制宜、分散决策的原则。结合本省实际量力而行，分步实施。
坚持机制转换的原则。改变现行的住房计划。建设、分配、管理体制，形成新的运行机制。
三、主要内容
我省住房制度改革的主要内容是：提租发补贴、推行公积金、出售公有住居、有偿住公房、集资合作建住房、建立住房基金。
（一）提租发补贴
房改的核心是合理调整公房租金，使租售比价趋于合理，本着“多提少补”的原则，相应发给职工住房补贴。
1、提租补贴的范围和标准
城镇公有住房（含政府直管和单位自管公房）的租金都必须按阶段目标分步调整，相应给职工按月工资（或离退休金）的一定比例发补贴。
在起步阶段，提租到维修费一项因素水平时，发补贴比例不超过3％；到1993年底前，须提租到维修费、管理费两项因素水平，发补贴比例不超过5％。新增租金中，职工负担部分不低于25％。凡高出上述提租水平的不得再降低。发补贴后，原住房补贴相应取消。
有条件的市、县和单位可加快提租补贴的步伐。
2、新房新租的超标加租
按照新房新租的要求，新房的租金标准应高于旧房的提租标准。1992年1月1日起，职工、居民新租住新、旧公有住房要实行新租金标准，平均每平方米使用面积月租金不低于维修费、管理费两项因素水平。
在低租金向成本租金过渡阶段，要严格按中共安徽省委办公厅、安徽省人民政府办公厅印发的皖办发［1989］23号文规定，对超标准住房在执行新租金的基础上加收租金。
3、减免补规定
房租提高后，对老红军或其配偶，住房符合规定标准的，净增加的租金全免；抗日战争时期参加革命工作的职工或其配偶，住房符合规定标准的，净增加的租金50％免交。以上减免也可以相应补贴冲抵。
享受离休待遇的人员或其配偶、享受国家定期抚恤的孤老优抚户、享受社会福利的社会救济户，住房符合规定标准，提租后增支过多的，可给予一定时期（不超过5年）的适当减免或补助。但必须严格控制，并履行报批手续。
1992年1月1日以后新租住公房的，不实行减免补。
4、补贴资金的来源
住房补贴首先立足于原住房资金的转化，不足部分，经各级财政部门核定，企业可进入成本；行政事业单位列入财政预算；差额预算事业单位按差额比例分别比照全额预算单位和企业开支渠道列支；自收自支事业单位比照企业开支渠道列支。
1992年起，新房实行新租所发生的补贴资金，企业可全部进入成本，行政事业单位列入财政经费预算。
（二）推行公积金
公积金是一种义务性的长期储蓄，目的在于逐步实现职工自住其力，扩大住宅建设资金的融通，加快住宅建设。
1、在职的固定、合同制职工（三资企业里的外籍职工除外）和所在单位各按职工月工资的一定比例缴存公积金，全部归职工个人所有。
2、起步阶段公积金的缴存率，个人和单位各按3－5％，以后随着经济的发展和个人收入的变化进行调整。
3、公积金实行分段计息，五年以内比照活期储蓄利率计息；五年以后，根据情况适当调整利率。
4、公积金的来源，个人承担的部分由个人支付；单位提供的部分，原则上从单位原有住房资金和自有资金中解决，对于需在成本中列支和预算中安排的部分，由各级财政部门核定和安排。
5、公积金的使用：
（1）个人的使用。公积金只能定向用于购买自住房、建造自住房、私房翻建和大修理。直系亲属积存的公积金可以互相借用。住房的内部装修、养护、租用住房的租金、认购住宅建设债券等不能动用公积金。
职工如出售动用公积金购买的住房，须将原购买住房时动用的公积金如数存入原公积金的户名内。
职工离退休或出国定居，积存的公积金本息返还本人。工作调动时，公积金随工资关系结转。职工的职期间去世，结存的公积金可依法继承。
（2）单位的使用。各单位建造住房，在原有渠道的住房资金不足时，可向当地住房金融机构，以贷款形式有偿使用本单位职工的公积金，并定期归还。
（三）出售公有住房
城镇、独立工矿区内，单位自管和房地产管理部门直管的公有住房，除当地政府认为不宜出售的以外，均可出售。在城镇有常住户口的职工、居民，可向所在单位或现住房的产权单位申请购买住房。
公有住房的出售价格分为标准价和市场价。新住房的标准价是住房本身建筑造价加征地、拆迁补偿费。在起步阶段，有条件的单位可考虑适当负担征地拆迁补偿费。旧住房的标准价是重置价成新折扣计价。产权单位出售住房的价格，须经当地评估机构评估，国有资产、房地产和物价管理部门核定。各市、县的售房办法，须报省人民政府审批。严禁贱价出售公房。
职工购买规定面积标准以内的住房，按标准价计价，每户只能亭受一次。超出标准面积的部分，按市场价计价。
购买公有住房既可以一次性付款，也可以分期付款。分期付款的，首次付款额不得低于房价款的30％，余款由购房户向银行申请长期抵押贷款或分期付款，按月偿还本息，交款年限，新房最长不超过20年，旧房最长不超过15年。
购买公有住房后，可以免购住宅建设债券，但职工仍须缴存住房公积金。
按标准价购买公有住房，购房者拥有部分产权，可以使用、继承，不能赠与，付清房款后允许按规定出售，原产权单位或房管部门有优先购买权。售房收入按产权比例进行分配。
产权单位以标准价出售公有住房，免交营业税；固定资产投资方向调节税（指新建住房）适用零税率；购买自住房者个人出资部分，免交房产税、土地使用税和一次性契税。
向职工、居民出售公有住房回收的资金，除还贷和一部分建立公共部位维修基金外，必须全部纳入住房基金；所有权不变。
企业出售公有住房部分产权后，对尚存部分的固定资产，可以继续提取折旧费和大修理费。
（四）有偿住公房
在达到成本租金之前，租住公房的职工有义务按规定认购住房建设债券。
根据住房的建筑面积、质量、楼层、朝向以及所在地段等因素，确定认购住房建设债券的标准，每年随物价指数的变动而调整。1992年新分配住房的认购数，每平方米建筑面积城市不低于20元；县镇不低于15元。住户一次性认购。现住户认购与否由各市，县人民政府确定。
住房建设债券实行低利率，不计复利，五年后一次还本付息。
不具备发行住房建设债券的地区和单位，可参照认购住房建设债券的标准，采取交纳租赁保证金的办法。
（五）集资、合作建住房
集资建房一般是单位投资一部分、银行贷款一部分、职工个人出资一部分。个人出资部分一般不低于建筑单方造价的20％。住房建成分配时，可将个人集资款转为住房建设债券（租赁保证金）或作为购房预付款。
合作建房是住宅合作社组织城镇居民、职工投资合作建造住房，以个人投资为主，政府辅以优惠政策，民建公助，产权属于各投资者。
建房控制标准，集资建房的，按国家规定的住房建筑标准；合作建房的，人均建筑面积一般不超过20平方米。
对集资、合作建房，各地要在资金、政策上给予扶持，并按国家规定减免有关税费。
（六）建立住房基金
要建立城市（县镇）、单位、个人三级住房基金。立足于原有住房资金的转化，把基建投资中的住房投资划转出来，并把住房的修缮拨款固定下来，划入城市住房基金；把企业用于生产和住房消费的资金分列，使企业住房基金规范化；通过逐步提高公房租金、推行公积金、发行住房债券或收取租赁保证金和组织住房储蓄等形式，增大个人筹资在住房投资中的比重。各市、县都应在当地房改领导小组的领导下，由财政会同有关部门核定和划转住房资金，分别计入各级住房基金，并存入当地政府委托的住房金融机构，专项用于住房的建设、维修管理和补贴，不得挪作他用。
省、市、县住房制度改革领导小组下设住房资金管理中心。按其责任和权力相一致的原则，加强对住房资金使用的统一管理。具体管理办法由省房改领导小组组织有关部门制定。
房改信贷资金的经办机构。政策性住房信贷业务，可由政府委托专业银行设立房地产信贷部。也可以利用蚌埠住房储蓄银行的区域性功能，在蚌埠市域范围设立住房金融代办机构办理。经营性住房信贷业务，允许多家专业银行经营。接受委托的专业银行，要实行政策性与经营性业务分别管理、分别设帐、分别核算，并接受当地住房资金管理中心和人民银行的监督、指导。房地产信贷部和住房银行，实行地方政府和人民银行双重领导。
办理政策性信贷业务的房地产信贷部和住房银行实行独立核算，自主经营，自负盈亏，自求平衡，就地纳税，经营收益归入住房基金。
住房资金的所有权者、房地产信贷部（或房行）、住房资金管理中心三者之间的存贷利率和利息结算办法由省房改领导小组另定。
四、步骤和要求
（一）步骤
1992年，全省所有公有住房租金都应进行调整；合肥等省辖市的综合配套的房改方案要出台实施；各地区要选择一、两个市、县以及有条件的城镇实行全面综合配套改革；其余的城镇，可以有重点地选择单项改革。1993年底前，各市、县的综合配套改革都必须起步。
蚌埠市、铜陵市和芜湖县、怀远县在原方案的实施中，要注意总结经验，不断完善，做好政策的衔接，积极深化改革。
（二）要求
1、各级政府应把房改纳入“八五”和今后十年经济体制改革计划和规划，成立由各有关部门负责同志参加的住房制度改革领导小组，由政论主要负责同志担任组长。成立房改办公室，确定合理的编制，抽调得力人员抓具体工作。
2、各级宣传部门和新闻单位要大力宣传住房制度改革，采取多种形式，宣传房改的重要性、必要性和有关的方针、政策，增强广大职工的改革意识和提高思想认识。各级人民政府在制定房改方案时要广泛听取群众意识，必要时开展全民大讨论和进行模拟运转。还要耐心细致地做好思想政治工作，特别要教育广大党员和干部以身作则，起模范带头作用。在实施中要及时协调解决出现的困难和问题，对在房改中以权谋私、弄虚作假、搞不正之风的，一经发现要严肃处理。
3、在同一市、县内的房改政策和实施步骤应当统一。所有单位不论隶属关系，都应服从当地人民政府对房改的统一部署。对在不同市、县、单位出现的交叉辐射问题，要坚持后改的支持先改的，改革步子小的支持改革步子大的。职工家庭成员在不同市、县工作的（含离退休人员），其所在单位一律按照职工住房所在地的房改办法办理。
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